恭喜您找到好房子,準備簽約囉!
筆者過去買過6戶以上房子(不能說喔,國稅局會查稅),還有自己住的2戶房子都是自己親手賣掉的,先預告日後會分享黃弟鏟的自己賣房子經驗,還是回到正題,既然是第一次買房要注意什麼呢?
1.再次詳閱不動產說明書:看電子謄本和現場簽約本人是否相同,如果不同,則需要有明確的代理人簽名蓋章文件.
2.買賣價金及付款時程確認:政府規定仲介最多收取買方2%的服務費,部份業者更僅收取1%,所以除非簽約前有其他口頭約定更改條件,否則請確認買房子的價金是否和您要約時一樣的價格,接下來才能決定付仲介多少服務費,如買1000萬,以1%計,則要付仲介10萬.此費用通常是第1次付70%,驗收後付30%.好的公司會寄發票給買方,所以記得請仲介至少開收據,以茲證明.付款時程,一般制式是簽約10%,過戶10%,完稅10%,撥貸70%,驗收尾款 5萬.(ps:簽約當天代書會收1000元代書費)
3.其他費用確認:除了最多的仲介費外,買方負擔契稅,即百分之6.以買價若1000萬房子,則土地公告現值可能為50萬,則計有3萬契稅,其餘房屋,地價,水,電,瓦斯,管理費,以驗屋日當天為結算日,驗屋日後由買方負擔.還有1筆即是從簽約時即幫忙到驗收的代書處理相關費用,約15,000元,(含代書費,印花稅,塗銷,清償等會有明細帳)
4.包含那些傢俱家電:如果賣方還住在屋內,則要在合約註明清楚,櫃子,冰箱,冷氣,熱水器等.那些是要給買方的,這是驗屋時的基礎,以免日後產生誤會,常聽到為了一台冰箱而爭吵不休的例子.
5.履屋保證:價金上千萬,大批分段交給仲介或賣方,都不會太放心,所以可要求此次交易要有履約保證制度,即買方的錢,都先匯入某個建經公司(銀行),等驗屋後,賣方才能動用所有款項,這個制度對買方非常有保障,也避免賣方拿錢走人.只是雙方要支付幾千元的費用,但小金額換來大保障和保險觀念一樣.
6.銀行貸款:以上都確認了,買方最重要的就是跟銀行貸款囉.過去有100%房貸的.現在則因政府打房使得銀行縮銀根,相對貸款成數約七成左右,因個人信用評等而有5%到10%不等差異.除了仲介有配合的銀行外,買方也可找自己常往來的銀行承做,貨比三家不吃虧囉.如果擔心因貸款下不來而買不起房子,則可在賣方同意下,在合約註明:貸款達不到70%可解約.下回另一章會有銀行貸款的詳細說明.
7.仲介保固:記得問一下仲介有無提供有限的漏水保固擔保服務,如永慶,信義都有不同程度的保固,如一定金額,或一定程度,最多30萬等.
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