記者／劉夏君　圖片／劉夏君、李平藝

社區管委會正常運作、妥善維護公共空間，房價才具保值性。李平藝攝

俗話說，「千金買房、萬金買鄰」，買屋除了怕買錯房外，更怕遇到惡鄰居，屋況問題可以花錢修，遇到惡鄰居，可不見得可以花錢擺平。Yahoo奇摩房地產整理出4種千萬碰不得社區類型，讓你避免買房遇到惡鄰居，生活在恐懼中。

住商不動產企研室主任徐佳馨建議，有4種社區千萬不能碰，分別是管委會沒有管理和運作，有惡鄰居的房子，空屋率太高的房子，戶數過多的大型社區。有巢氏房屋副總劉炳耀還提到，社區的硬體設備如排氣、排水和隔音等建材也都須注意。

不能碰的社區1：管委會沒運作

劉炳耀說，若要買成屋，尤其是中古屋，最重要的就是了解社區管委會運作情況，管委會沒有用心維護的社區，單坪售價會比其他鄰近大樓便宜1~2萬元，如果碰到管委會沒有好好維護，「即便再好的硬體設備，民眾仍不便使用。」

社區若沒有正常運作的管委會，不只會影響房價，還會造成生活不便，影響居家品質。住在板橋的Jenny就因為管委會內部派系鬥爭，大樓門面都沒有整理，附屬設施也因沒維護而損壞無法使用。管委會運作不彰，甚至會影響居住安全。有許多社區因管委會未妥善維修電梯，導致老舊電梯常常故障，讓住戶每次搭乘電梯時都膽戰心驚。

看屋時也記得要看公佈欄，可了解管委會運作情況。

不能碰的社區2：有惡鄰居的社區

另一種不能買的社區就是有惡鄰居的社區，古時孟母三遷，就為擇鄰而居，鄰居好不好不只對幼童會有身教的影響，還會影響到居住品質。先前藝人祝釩剛就因為半夜帶友人回家開轟趴被批評是惡鄰居。

桃園縣王姓男子買了豪宅入住後，沒想到樓上住戶常在深夜吵鬧與踱步，且溝通無效，導致夫妻長期失眠，雖然最後法院判賠13萬元，但在法院判決前夫妻受噪音干擾已長達3年。

不能碰的社區3：空屋率高社區

另外，空屋率太高的社區也不能買。徐佳馨解釋，這類社區的投資客很多，可能出現不繳管理費的情形，不只影響社區正常營運，甚至房價也有可能因為投資客拋售，以致房價下跌。

若要觀察空屋率多寡，徐佳馨建議，可利用晚上6~8點前往社區觀察點燈情況，超過6成以上點燈就算空屋率低的社區；此外，看房時還可觀察鄰居信箱是否有被信件擠爆、停車場車輛出入情形，都是空屋率觀察指標。

徐佳馨並提醒民眾，最好不要買偏遠大型社區，如萬里、三芝等地，空屋率極高「很容易變成無人島，我有朋友20幾年前，以每坪25萬元買下位在三芝的房子，現在不漲反跌，每坪只剩9萬元，最慘的是即便賠錢賣，還是賣不掉。」

不能碰的社區4：動輒數千戶的大型社區

動輒數千戶的大型社區也最好小心，譬如位在新北市板橋的新巨蛋，就因社區大、投資客多，不少投資客為躲奢侈稅，將房屋出租，使得出入分子複雜，再加上先前還有住戶上吊自殺，影響社區房價。

徐佳馨說，通常這類社區因為人數太多，很容易出現門禁不夠森嚴的問題，由於住戶多，彼此糾紛也多，甚至還曾有社區發生過，社區被外來者入侵在中庭交易毒品的情況。

劉炳耀建議，多拼格局規劃的大樓也最好別碰，同棟大樓超過4拼以上的，出門光是等電梯可能就要花不少時間，更何況出入人口多，也會相對吵雜，影響居住安全，最好要選雙拼或是4戶的大樓規劃，戶數相對單純，確保住家品質。

大型社區住戶動輒千戶，動線若無規劃好，出入也很麻煩。

樓梯間、鄰居門口 觀察社區品質

要觀察社區的品質如何？徐佳馨建議，購屋前一定要去看樓梯間，因為透過樓梯間，可以觀察鄰居有無公德心，還記得要觀察公佈欄，「社區公佈欄可以告訴你，你的鄰居財力狀況有無問題，管委會有無順利運作，例如有公佈欄張貼不要亂丟菸蒂的警告標語，就代表有住戶亂丟菸蒂。」

劉炳耀說，友善的社區住起來一定會比較好，民眾還可以利用上下班時間觀察，社區間住戶有無互動就知道，鄰里關係如何。他建議，可以先和社區住戶詢問，「如果鄰居都很親切願意打招呼，社區住戶會比較和樂融融，如果愛理不理，居民都沒有互動，顯示社區互動不會太好，就可能要注意。」

看屋時記得要去看樓梯間和鄰居門口，可藉此了解鄰居公德心。

硬體設備也得看 一家炒菜整棟香

除上述4種社區不能買之外，劉炳耀還提醒，民眾還要考量動線安全性，如社區大樓的出入口是否有管理員，地下道車庫有無獨立出入口也相當重要，如果是購買成屋也要記得去了解建商和營造廠，了解大樓硬體設備。

劉炳耀觀察，現在社區規劃也很在意排氣、隔音效果和排水系統，尤其是排水和隔音很容易影響左右鄰居，「以前就曾有朋友抱怨，樓下鄰居很敏感，稍微桌椅扣一下，就來反應，平常工作已經很緊張，回到家還不能放鬆。」

劉炳耀說，如果大樓硬體設備不佳，裝潢時就要特別注意，例如現在新建築都有獨立排氣系統，可是20年左右的中古屋都是透過共同管路排氣，如果排氣系統壞掉，房間內都會有味道，以免發生「一家炒菜整棟香」的情況出現。