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大阪當包租公 首選套房

大阪是日本最重要的產業都市，是西日本的最大都市和經濟中心，人口密度和地鐵密度與東京相當。

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大阪是日本最重要的產業都市，是西日本的最大都市和經濟中心，人口密度和地鐵密度與東京相當。

大阪市經濟發達，是日本經濟規模第二大的城市，市內生產總值遠超過第三大的橫濱市，像是知名的大金、松下電器及夏普等都是位於大阪市的大型工業企業，顯示大阪市的經濟產值不言而喻。

大阪市有其獨特的城市文化，去年大阪市更榮獲經濟學人智庫評等為全球五大安全城市之一，亦是我國國人自助旅遊的觀光勝地。大阪市有24個行政區，其中商業區以北區為主，人口密度最高前三區分別為城東區、阿倍野區以及東成區。

至於人口自然增長率前三名為鶴見區、西區以及西城區；人口社會增加率前三名則為中央區、天王寺區以及浪速區。

台灣房屋海外事業機構執行長邱創新表示，人口成長是房市發展的一項利多，只要有人就會有居住的需求。

對於國人前進日本置產，大阪市不失為置產優選。

邱創新指出，相較於台北市，前進大阪市置產，可以用相對低的總價置產，且大阪市是許多知名大型企業設立分公司的據點，員工外派需求造就當地出租市場相對穩健，總價低、出租率高是大阪市置產的兩大優勢。

邱創新建議，以著名地區的物件為優先，例如本町、難波、梅田等台灣人熟悉的區域，附近的房子絕對是第一標的，是穩健的安全牌，且可透過日本銀行申請貸款，惟銀行放貸金額須達2,000萬日圓以上，才可以申請。

置產大阪市以套房（1K）產品最好，邱創新表示，主要原因為套房每月租金約4萬至6萬日圓，是日本一般上班族可以負擔的範圍，加上大阪市有許多知名企業在此設立分公司，外派員工的居住需求，帶旺租屋市場。以一間套房，總價約1,800萬至2,500萬日圓不等，由於大阪房價相對東京便宜，因此投報率約4.5%至5.5%。

投資小提醒

優點

1.總價低：相較台北，可用更低的金額在日本三大都市-大阪投資房地產。

2.出租率高：許多知名大型企業都在大阪設立分公司，也有員工外派需求，當地出租市場相對穩健。

缺點

非第一地點：相較東京人口、經濟發展而言，大阪是相對弱勢。

經濟狀況

大阪是西日本的最大都市和經濟中心，並以其獨特的文化而著稱，也是世界具有知名度的國際性都市，同時也是多家世界多國籍企業的根據地，世界500強的企業武田藥品工業、松下電器產業等19家公司都在大阪擁有總公司。

稅務法務

不論購買、持有日本房地產所繳納的稅費，和台灣大同小異。

在出售時，非日本國民者，持有五年內售出，需繳交30%資本利得、持有超過五年，只需繳交15%資本利得；相較之下，除了資本利得外，日本國民還需繳交5%至9%的住民稅。

房貸模式

以東京之星銀行承辦為例，貸款額度約售價的40%至48%，貸款期限15年，利率約2.325%，個人年所得1,000萬日圓以上，且個人資產3,000萬日圓以上。