【文/住展房屋網 編輯室】中央銀行發布年度金融穩定報告，對部分區域的房市泡沫化示警，包括桃園青埔、南崁、八德及新北市的林口、三峽、淡水等供給量大的地區，將面臨房價下修壓力。央行報告中所提及的這些區域房價會不會泡沫化，引發各界關注。

近年桃園受到桃園航空城、機場捷運、高鐵特區、升格第六都的利多話題加持，建商大舉搶進推案，導致中壢、南崁、青埔、八德房價狂漲，青埔高鐵周邊預售案甚至喊價每坪四十萬元，根據本刊統計，桃園在二○一○年第一季，房價每坪十二點二萬，今年第一季卻已上升至每坪二十點二萬，三年內房價漲了六成五。

淡水地區也是一樣，淡海新市鎮挾帶著低總價、低單價等雙低優勢，加上輕軌捷運線預計在年底動工、河北側快速道路預計明年通車等題材，在全台其他各地一片高房價的聲浪中，成為投資客心中的最愛，看好當地房價未來的補漲空間。

全台空屋率高的前四名地區，分別是林口、三峽、淡水和桃園。(圖為淡水地區)

區域房價不斷創高

桃園、淡水的區域房價不斷創高，台北市副市長張金鶚直言「這些地方的房價漲得不像話」。市場人士認為該地的房市似乎有泡沫化的傾向，因為房價憑空被炒高，就算桃園、淡水有許多「政策利多」，但民眾的薪資所得卻沒有同步提升，房價變高之後，房貸反而更吃重。

桃園青埔與八德周邊除了農地與建商的銷售中心之外，什麼都沒有，顯示生活機能不夠成熟，由於航空城開發時程過長，加上少子化的影響，人口年年減少，供過於求的現象愈來愈明顯，尤其是石門水庫長期淤塞，將來可能會有缺水危機；在人口愈來愈少，房子卻愈蓋愈多的情形之下，購買桃園的房子需審慎。

淡水地區也是如此，淡海輕軌預計在年底動工，第一階段在二○一九年完工通車、第二期則預定二○二四年完工，但這麼長期間內會發生什麼突發狀況無法預期，政府的執行力又常要打很大的折扣，讓人質疑淡水的房價真的會有補漲行情嗎？

政府的執行力不佳

行政院曾經在一九九四年推出淡海新市鎮第一期開發計畫，預計進住人口數有三十萬人，希望藉此舒緩台北市迫切的居住需求，但經過了將近二十年努力，搬進淡海新市鎮人口卻僅約一點四萬人，與原先計畫人口數差距相當大，開發案完全失敗，行政院不得不在二○○六年宣佈停止淡海的後續造鎮計畫。

到了二○一二年，行政院決定重啟第二期計畫，徵收土地面積達一一六八公頃，是第一期計畫的二點六倍，約為北市信義計畫區的七點六倍，這個開發案是否能夠起死回生，誰都沒有把握，但淡水的房價卻已被炒翻天。

中央銀行對桃園、淡水的房市泡沫化示警，桃園、林口、三峽、淡水等供給量大的地區，勢必將面臨房價下修壓力。林口、三峽、淡水早就被政府祭出房市控管，桃園也成為央行關切的下一個對象，國內各家銀行紛紛採取審慎措施，加強這些區域不動產授信風險控管。

不宜躁進貿然進場

目前全台空屋率高的前四名地區，分別是林口、三峽、淡水和桃園，這些地區的餘屋去化情形值得注意，目前住宅房價已經炒高，民眾若打算投資這些地方，建議不宜躁進貿然進場。

區域房價會不會泡沫化，須觀察交屋後的進住狀況，進住率高低是重要的指標，進住率愈高代表生活機能商圈愈成熟，若交屋後一年有五成以上的進住率，就不用太過擔心泡沫化。但是若交屋三年後房子還空在那，就有供過於求的疑慮。

不過，現在市場游資甚多，房貸利率也低，國際金融情勢穩健，台灣今年經濟狀況會比去年好，兩岸關係持續穩定發展，民眾購屋、投資信心也大增，桃園、林口、三峽、淡水等地的房價在短期內看起來仍然有撐，但民眾想投資桃園、淡水房市賺取增值利潤，還是不能忽略投資的風險。

本文摘自7月5日出刊之《住展雜誌》380期房市話題，同期內容除本文外，並有「建設產業雙車頭 風城房市衝衝衝」、「都更必成的四大關鍵」、「買房子除了價格之外 還需注意哪些事項」、「小資一族買房投資術」、「輕鬆買房懶人包」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！