雲端房屋 房屋雲 深耕內湖 放眼北台 縱橫台灣(黃弟鏟)!

現代孟母撐房價，北一女、師大附中房價倍增	加入記事本

2011/8/1

　　再過一個月，就是九月開學季，許多父母為了讓孩子擠進明星學校，從遷移戶籍、買進設籍套房、甚至砸大錢買進高價屋；再加上民國103年起，台灣將實施12年國教，原本在房地產市場中搶手的國中、國小明星學區，恐將擴大到明星高中。HouseFun好房誌統計北市23所明星國小、22所明星國中、10所高中、以及全台近20所大學周邊近五年來房價走勢，北一女、師大附中，公寓漲幅均超過100%，博愛國小的大樓及公寓，漲幅也都超過50%，值得「現代孟母」們參考比較。

　　8月號的HouseFun好房誌焦點故事，討論「500萬個父母一定要懂的－前進明星學區六大攻略」，也對明星中小學區及高中還有全台大學，進行近五年周邊房價分析，其中在台灣大學，不論是公寓、大樓或新成屋，都是連年上漲，漲幅最低都超過35%以上；而明星高中方面，北一女、師大附中周邊房價，除了公寓漲幅均超過100%，大樓部份，北一女附近從每坪46.8萬元到今年的每坪66.6萬元，漲幅達42.3%，師大附中周邊的大樓，也從2007年的每坪55.8萬元漲到85.5萬元，漲幅逾53.1%；至於最受家長青睞的明星小學，新生國小以大樓漲幅最高達43.6%，從每坪的54.2萬元飆至77.8萬元，而博愛國小周邊公寓及大樓，5年來的漲幅分別為52.1%及57.5%，大樓的平均價格更從每坪47.1萬元漲到74.2萬元。

　　HouseFun傳媒中心地產召集人李建興表示，明星學區的周邊房價，通常較非明星學區高出至少1成，如果該區同時兼具明星國小和明星國中學區，房價更是驚人。至於大多數的新成屋雖然漲幅普遍較低，但這是由於一開始的價格即比其他類型物件高，未必會成為家長購屋時的首選；李建興也建議，學校周邊如果涵蓋商圈，一方面可以設籍，另一方面可以開發上班族租屋市場。但最好避免選擇過於偏僻的區位，以免學校萬一出現辦學績效不佳或政策大轉彎時，出現週邊套房乏人問津的窘況，這些都是購屋族在進場時所要考慮的。
　
　　另外，所謂的「完全中學」，也就是同時有國中部與高中部的學校，也因為擁有直升資格，經常是額滿學校。包括大安區的師大附中、和平高中，文山區的政大附中、萬芳高中，松山區的中崙高中，士林區的百齡高中與陽明高中，大同區的大同高中，中山區的大直高中，以及南港區的南港高中等，今年就都被列為額滿學校。對於擅於精打細算的現代孟母來說，只要花一次功夫，搞定國小加國中9年，當然是另一種聰明選擇。

　　而除了明星國中、小學區有設籍需求，因而帶動周邊房價上漲外，大學周邊也具有相當的房價支撐力道。李建興指出，一方面目前大學宿舍普遍不足，有龐大的租屋需求，再加上大學生與學校教職員的飲食與生活需求，支撐了大學城周邊的商業活動，因此，包括學生套房或是店面出租，都讓大學城周邊房價具有穩定的成長空間。

　　以公寓類型的產品來說，近五年間，全台大學城周遭公寓漲幅最大為第一志願台大，漲幅高達61.9%，其餘四名依序為台科大57.1%、台北教育大學55.6%、台北醫學大學51.1%、台北商業技術學院41.3%。這五間大學都位於台北市核心區域內，其中台北醫學大學位於信義區、台北商業技術學院位於中正區，其餘三間皆位於大安區，驗證地段越精華，房價漲幅越高。

　　若從租金行情及投資報酬率來看，全台的前五名都不在台北市，李建興指出，這是由於房價高漲，不少熱門商圈投報率未滿2%，幾乎比房貸利率還低，可以往北市第二圈的大學城周遭尋找，例如像台北市文山區是著名的文教區，因為地勢高交通較不便，是北市少數有捷運，但房價遠低於市中心的區域，像政大投報率相對較高。若要訴求更高的投報率，不妨再外移北市第二圈房屋和新北市，這些地方投資客少，但同樣具備大學城的特色，加上區域房子多為老舊建物，重新裝修、花小錢就可以明顯拉抬租金收入。例如位於內湖文德站附近的台灣戲曲學院、忠義捷運站周遭的北台灣科學技術學院、故宮附近的東吳大學。

　　不過李建興也提醒，台北市精華區房價居高不下，租金投報率確實相對較低，若往中南部走，因為房價低、但租屋市場穩定，反而投報率可以大幅提高。但要注意的是，如果學校辦學口碑不佳、學生人數持續萎縮，還是儘量避開。