撰文／陳宸　編輯／吳苡辰　圖片／陳宸攝

國內房市發展高潮迭起，值得持續關注。王亞岱提供

國內房地產發展潮起潮落，無論是買氣冷凍，還是房價大漲，其實都受到許多房產事件與政府政策所影響，到底近幾十年來，有10大事件改變了國人買房子的想法與房地產生態，讓我們一起來回顧並了解。

事件1：捷運線陸續開通 影響房價發展

1996年，台北木柵捷運線通車後的，房子只要有捷運通過，立刻加值，這其實也是造就雙北市近年來房價逐步攀升的重要原因之一，譬如新北市的板橋、蘆洲與土城，近年來房價持續往上漲，捷運發展是一大關鍵因素。

捷運開通後，陸續帶動周圍房市上漲。陳宸攝

事件2：林肯大郡倒塌 重視山坡地住宅

1997年，溫妮颱風襲台，「林肯大郡」社區因位於順向坡，導致28死慘劇，該事件後，政府即開始正視山坡地住宅問題。

1998年，政府重新制訂《建築技術規則》，明訂不得開發建築的山坡地包括，順向坡傾角大於20度，且有自由端，基地面在最低潛在滑動面外側地區。已領取建築執照的建商，在申請使用執照前，必須先檢附立案、或具公信力的檢測單位的地質鑽探報告。

林肯大郡倒塌事件，讓政府正視山坡地住宅問題。翻攝自台灣地質知識服務網

事件3：小坪頂成「八卦山」 遺留爛尾樓 治安成疑慮

1988年開始，陸續有8家建商進入新北市小坪頂推案，房市看似活絡，沒想到卻遇上林肯大郡倒塌意外等事件影響，山坡地開發備受質疑，山坡地建案全都慘兮兮，小坪頂上的8家建商無一倖免，從此小坪頂被戲稱為八掛山，至今小坪頂仍遺留許多當時蓋到一半、現今早已荒廢的爛尾樓。

近幾年建商又捲土重來，將小坪頂塑造成香港半山，號稱有許多大陸富豪在此置產，推出每坪開價上百萬的豪宅建案，但由於上山路途遙遠，且沿路觸目可見空屋與爛尾樓，也讓不少有意購買的富豪，對治安問題產生疑慮。

小坪頂曾集結8大建商推案皆冷，被戲稱八掛山。陳宸攝

事件4：921地震後 房屋結構高標準

921大地震死傷慘重，震出台灣人民對於住家安全結構的重視，不僅政府的建築法則，與安全標章規定更高標準之外，連帶促使許多新建案的建築結構與工法也有所改變，更加強房子的耐震功能，包括耐震係數，使用哪些耐震建材，也都成為台灣人購屋的重點考量之一。

新建案強調防震功能，而中古屋買賣，民眾除了會仔細看建造年份，確認其結構是否安全，甚至還會要求出具物件是否列入紅、黃標的証明。而銀行貸款則除了以往火險之外，還加入了地震險，加強民眾的購屋保障。

（註：黃標：因地震使房屋結構有所損壞，但沒有立即危險，只要經過修繕，還是可以居住。紅標：因地震使房屋結構嚴重損壞，有倒塌之虞，不適合居住，政府要求撤離。）

事件5：SARS影響 房價由谷底反彈

許多人都記得SARS造成房價大跌，其實中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，在SARS爆發前，台灣房市早已冷清許多，只是後來SARS疫情爆發，造成台灣人心惶惶，對未來充滿不確定感，才又導致房價再往下跌。

但危機就是轉機，當初在危機入市買房的人，後來因為疫情受到控制，台灣人信心回穩，房價也跟著回漲，許多人都因此賺到了一桶金，甚至出現以屋換屋，以小換大的買房潮，加上投資客開始進場，也掀起一波房價漲潮。

事件6：政府抑制房價 稅與法齊發

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為，台灣目前在抑制房價的作為上，除了緊縮銀根之外，就是政府增加稅負，包括豪宅稅、囤房稅、奢侈稅，甚至目前討論中的房地合一，都是抑制房價的方法。

但從目前狀況看來，不少建設商已經開始思考增加降價空間，先賣出賣相比較差的建案，因此，台灣房市近期之內會有些許盤整，中長線會維持量縮。

事件7：實價登錄登場 交易更趨透明

2012年，內政部不動產交易實價查詢服務網正式起跑，使得房價更趨透明化，許多過去漫天喊價的房子、豪宅，經過實價登錄一查，才發現成交價根本只有喊價8折左右的價格，甚至遠低於8折，買方漸漸不信任賣方與房仲的開價，總要仔細比對實價登錄價格後，才要進入房價議價階段。

接下來，2016年，財政部預計將實施房地合一實價課稅，也就是屋主在實際交易賺多少，都要按照新稅率課稅，讓獲利在課稅上符合租稅公平的效果。

圖說：實價登錄起跑，讓房價更透明化。翻攝自內政部不動產交易實價查詢服務網

事件8：文林苑都更爭議及後續修法

文林苑事件始於2012年，王廣樹一家人的不同意所擁有的2塊土地和建物，被強制劃分在台北市政府核定的都市更新範圍內，將由樂揚建設興建文林苑住宅大樓，甚至被強制拆除，當時引起各界的極大抗爭，2014年3月14日，王家才與建商達成和解，事件落幕。

文林苑事件後，連帶導致大台北地區其它都更案都陷入停擺，不少建商更放棄推動都更，另闢獲利管道。此事件也促使都更案重新修法，都更門檻更高，好處是可降低爭議，但徐佳馨認為，缺點是將造成都更推動無力，但大台北地區還是存在許多屋齡超過30年的老宅，若有天災劇變，狀況將難以掌控。

文林苑都更爭議，使大台北地區都更案陷入膠著。取自文林苑36戶的居住正義臉書

事件9：棒打富人 豪宅限貸冷卻交易

2013年，央行調整8,000萬元以上的不動産貸款，不得超過60%，豪宅買氣就開始變冷，尤其是偏向投資想法的購屋人，因需要準備的自備款金額大幅提高，而縮減購買房產的數量，加上擔憂節稅功能消失、金流曝光，使得豪宅購買的觀望氣氛轉濃。

2014上半年，豪宅市場亦不熱絡，反而是2房、套房等房產，因屬於生活必要型的房產，交易較為正常。對於豪宅市場又啟動加稅，優美地產企研室召集人葉立敏認為，未來會更加速國內資金轉往海外投資的腳步。

豪宅限貸影響富人資產配置，促使交易趨冷。陳宸攝

事件10：桃園合宜住宅弊案 震驚市場

2014年5月底、6 月初，時任桃園縣副縣長葉世文，因疑似收受桃園八德合宜住宅得標商遠雄集團賄款，葉世文與遠雄董事長趙藤雄先後被檢方收押，經查就連林口A7合宜住宅都有類似的行賄狀況，強調居住正義的合宜住宅，竟爆發出官商勾結弊案，民眾不禁質疑台灣還有實現居住正義的機會嗎？

合宜住宅是以縣府、國有土地標售，讓建商取得成本較低的土地，再以此興建低於市價6、7成的房屋出售或出租，政府原意是政商合作，幫助民眾脫離無殼蝸牛的窘狀，卻沒想像到，2014年竟爆出疑似建商買通官員，取得低價土地，以獲取利潤的醜聞，因而更加深民眾對政府與企業的不信任感。

弊案爆發後，合宜住宅政策開始備受質疑，政策方向也開始轉彎，譬如提高出租比例多於出售，或是未來轉售合宜住宅條件，必須與原購買人的條件一致等，但政策還在變動中，更令人覺得無所適從，仍然還是無殼蝸牛。

回顧台灣近10年房市發展，從2003年起漲至今，雖然中間歷經全球性次級房貸風暴、金融海嘯等經濟因素，但雙北市房價還是漲聲不斷，直到2013年，政府開始積極介入抑制房價，漲幅才漸漸趨緩，未來還將發生哪些影響房產發展的重大事件？就讓我們一起繼續看下去。