黃弟鏟:寫得很仔細,可以好好看看喔,對於初次買房有幫助!

買屋流程 一次就看懂

【文、圖/住展企研室】第一次買房子的首購族，面對金額如此龐大的交易，內心情緒勢必是十分緊張不安的。每個環節都是重要關鍵，購屋的各個關卡究竟該注意甚麼事，才能安安穩穩地完成購屋大事？本文將為您細說分明。

自從買下三重捷運站旁的預售屋之後，李先生覺得生活上開始起了轉變，開始很注意房地產政策的新聞，會很積極地想了解，新政策之下，未來對他的房價會不會有影響。

最重要的是，生活開銷上，再也不能像過去一樣自由自在，愛買甚麼就買甚麼，連參加最平常的朋友聚餐聚會，都要衡量一下分攤金額，合不合理？有空的時候，還會到已經架起圍籬的工地去繞一繞，看看是否有在準備動工，有沒有施工進度。

沒錯！買房子就是改變人生最直接的方式，樂觀看待的人，認為這是個人理財好的新開始；悲觀的人則認為，從此要被房子綁住變成「屋奴」了，但畢竟擁有了有形資產，這還是人生必經的過程。只要在購屋前就做足準備，認真處理每一道關卡，第一次買房子就可以留下愉快的好經驗。

看屋記得要帶伴

決定購屋之前，比較理性的買方，都會先估算大概可購屋的總價，算算要準備多少自備款，還有薪水夠不夠付每月房貸等等，先評估自己有沒有買房子的條件，再來準備接下來的步驟。

經常會有自備款只有少許的買方，財務觀念薄弱，比如說，拿著五十萬就想在板橋買房子，或是月薪不到三萬元，卻想要買三房兩廳的預售屋，令現場人員很扼腕。

找房子的第一步，就是要搜尋物件，現在媒體工具很發達便利，想了解物件分佈位置及行情，再確認要去看哪個案子。實際行情部分，可以參考住展雜誌及住展房屋網，早在政府推動房價透明化之前，住展便已經提供透明化房價給讀者參考。

買方到銷售現場看屋時，最重要的一點，就是要確認賣方是否「合法銷售」！所謂「合法銷售」，就是指預售屋要取得建照之後才能銷售；完工的新成屋最好能看到使用執照，預售屋在尚未取得相關執照之前，現場只能與買方簽訂類似〝意願書〞，而不能正式簽立房屋買賣契約。

還有就是看屋盡量要找人陪伴，單獨看屋較易被銷售人員擊破，因此建議最好還是帶友人同行。一來是安全考量，二來則是多一個人看屋提出意見，再者則是友伴與銷售人員對談愈多，你就愈有時間仔細看屋，否則銷售人員緊盯著你說明，通常反而沒有空檔仔細看屋。

議價要開價破底一成

議價是門大學問，購屋前的精算十分重要。議價是門大學問，價格開高了怕當冤大頭，價格出低了又擔心買不到，購屋前的議價十分重要。想要議到一個所謂的「合理房價」是很困難的，只要你對房屋的未來增值有期望值，就無法單純使用房價所得比評估房價，房價最終還是回歸到市場的供給與需求，並非是所得。

議價開價一定要先蒐集資料，了解區域內近期成交的價位水準，去異求同之後，再評估一個可能成交的最低價，而且真正的開價還得要往下減價。

比如說，賣方開價一千兩百萬，買方希望以一千萬購得，這時就不能直接開價一千萬，而是必須再往下降一成至一成五左右，預留一些價格彈性，還價的空間很重要。

再者，在接待桌上賣力銷售的小姐，通常不是價格最後的決定者，因此那最後還價的一成到一成五，通常就是坐在桌後的現場專案來確認的，因此銷售小姐的底部價格，應該往下還有一些彈性。

合約書通常都可以攜回審閱，問題不大，重點是簽約內容要注意，尤其是用手寫的「特約條款」，特約條款效力及於一般條款之上，一定要特別注意內容。

工程期注意進度

簽約之後，接下來買方就等著開工了，開工對買方來說，重點在於付款，通常在開工之前，總計要支付總價百分之十五的金額，買方除了繳錢之外，另外就是要注意是否有如期開工。

工程期間的時間通常會寫在合約內，未在合約期間內完工，建商必須支付違約金，因此建商大多會將合約上的完工時間，寫得比較久。像李先生購買三重的預售屋，總計不過十五樓三十七戶，合約工程期卻長達兩年半，但實際上應該只要兩年就可以完工了，由此可見，建商通常會將合約工程期訂得比較長，以確保如期完工。

另外工地的清潔度也是需注意，由此可以觀察營造單位的施工態度，工地雜物繁多，工程車進出頻繁，工地清潔維護不易，如果營造單位重視細節、施工嚴謹、管理良好，通常工地會維持一定的整潔，這也意味著施工者重視細節，不但營造品質會比較有保障，也會降低工安意外發生的頻率，減少節外生枝的事件。

最後就是總工程日期是否依約所訂，雖然合約上的工程期都會訂得比較長，但是難免會有意外的事情發生，像是鄰損糾紛、建商與承包商之糾紛等等，可能都會耽誤進度，因此最後還是要注意完工日期是否依約，若有延誤，買方有權利主張收取違約金。

貸款重視償債能力

對購買預售屋或新成屋來說，相對於其他流程，房屋貸款流程比較單純，主要是在購屋時，建商會提供配合的貸款銀行，基本上只要房屋所有權人的信用評估沒有太大問題，貸款額度通常會比個人找銀行貸款高出百分之五到百分之十。

首先銀行還是會先針對個人償債能力及信用評估。償債能力主要是以所得收入為主，包括年資及薪資；信用評估主要是調閱徵信資料，諸如過去借款紀錄、信用卡繳款紀錄等等，這些資料都會被列入評估，以確保借款人的償債能力。

如果這些都沒問題，接下來就會進行對保，簽訂貸款契約，此時要特別注意違約條款，提前清償是被允許的，但是不能在約定期間內塗銷設定(一般是三年)，如果提前塗銷設定，像是要換銀行轉貸，就要繳交違約金，大約是借款餘額的百分之一點五至二左右。

交屋驗收要落實

最後階段則是過戶及交屋。過戶登記完後，買方會領得房屋及土地所有權狀，此時要詳實核對所有權狀上的所有權人資料無誤，以及記載在權狀上的面積，與買賣合約上的面積是否一致，通常可容許約百分一至二的誤差，如果超過這個範圍，則會相互「找補」。

找補的範圍在合約上都會記載，倘若合約面積較大、而權狀面積較小，二者相差在百分之二(依約)以上，則建商必須退還買方超過部分的價金；如果是權狀面積大於合約面積，且二者相差在百分之二(依約)以上，照理說買方需支付建商多餘面積的價金，但實際上這部份建商都不會再向買方索價，因為對建商來說沒有實際損失，通常不會再向買方主張，算是買方「賺到」。

交屋時會檢附驗屋表，由建商工務單位會同買方一起檢查，包括施工品質、建材、贈品、附屬設備等等，都會列入查驗項目。

施工品質像是牆壁粉刷工整度、地磚舖設是否對齊、門窗縫隙密合度、浴室及陽台洩水坡度等等；建材則檢視是否依約，諸如門窗、廚具及衛浴設備等；贈品常見就是冷氣，品牌是否依約，對講機功能是否正常等；附屬設備像是工作陽台的曬衣升降機、洗手台等等，缺一不可。交屋驗收尾款，通常保留約總價的百分之三至五，驗收完成後才會繳付。

買屋過程繁複，每個環節都很重要，不僅是交易安全要顧慮，價金支付過程、施工過程觀察、物之瑕疵檢視，買方應該都要以最嚴謹的心態處理每個流程，不厭其煩地審視每項細節，才能確保買的安心、住得舒適。

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