產業剛性需求支撐 Q2空置率全面收斂,2011-06-24 

再過幾天陸客自由行就將上路，衍生的周邊商機，間接帶動2011年第二季商辦價格逆勢上揚，北市辦公室平均售價約70萬元/坪，各等級大樓價格皆有小幅上漲，年化租金報酬率約2.70%，報酬率持平。台北市商辦平均租金為1,932元/坪，租金小幅走揚，空置率下降至11.34％，連續兩季收斂表現，產業復甦力道強勁，B級辦公空置率明顯改善。內科廠辦方面，平均租金約為1,146元，空置率約為12.19%，租賃市場表現持平，但平均售價上漲至45.3萬元，年化租金報酬率下滑至3.03%，與商辦的報酬率差距縮小。

根據全球資產統計，在買賣市場方面，第二季商用不動產大型交易累計成交約182億元，受到奢侈稅的衝擊，交易量比第一季的261億元下滑，但五月下旬交易量逐步回升。交易產品佔比，以純辦成交量排名第一，金額達80億元（佔44%），商場店面成交約67億元，佔37%，排名居次。在買方背景方面，比較特別的除了國泰、富邦等大型壽險業者外，像中國人壽、台銀人壽、台灣產物保險等過去投資不動產比例較低的保險公司，亦紛紛加碼投資不動產，6月底還有逾40億元的內科廠辦要標售，大型商用不動產交易量有機會再攀升。

全球資產管理公司專案經理王維宏表示，第二季最受矚目的交易就是五月中旬的三陽忠孝大樓法拍高價脫標，成功激勵投資人信心，其中低樓層商場被富邦人壽以20.11億元拍下，高樓層辦公室被吉富中華以21.3億元標下，成交價格創下B級辦公新高，也帶動後來新光REAT三棟辦公大樓的脫標行情，頻頻創下區域行情新高價，一掃前兩個月奢侈稅的陰影，但六月新稅制上路後，部分屋主因處分成本增加，有將物業延後銷售的狀況產生，市場供給量恐怕暫時會減少。

王維宏表示，4、5月受到奢侈稅的影響，市場交易量下滑，但價格修正不明顯，但6月受到市場交易案例激勵，價量同時回升，部分B辦甚至已有單價突破百萬元的記錄產生。整體而言，北市辦公室平均售價約70萬元/坪，各等級大樓價格皆有小幅上漲，售價最高的信義世貿商圈，價格約84萬，其次為敦南商圈的80萬；若換算租金年報酬率，平均報酬率仍維持在2.5％～3.2％，由於租金同步上揚，故租金報酬率並未再下滑，維持在2.7％的水準。

第二季商辦平均空置率為11.34%，空置率連續兩季收斂，產業需求持續發酵，各等級大樓空置率普遍呈現收斂，前兩季承租方需求集中在外商居多的A級以上辦公，但本季以本土企業為主的B級辦公收斂幅度更高於A級辦公，顯見本土或中小企業繼外商企業後也開始擴充辦公空間，產業擴張需求大增，主計處公布的5月失業率為4.27％，也是近33個月最低。從各商圈分析，平均空置率最低的商圈仍由敦南商圈居冠（6.25％），空置率已接近金融海嘯之前的良好水準，其中像是空置率較高的松江南京商圈（13.6％）、南京四五段商圈（10.95％）、站前西門商圈（8.84％），空置率皆有明顯的收斂，許多空置已久的單位，在本季都迅速去化，其中除了辦公使用之外，部分大樓改裝為旅館的使用，也降低了B辦的空置率。

租金方面，依據全球資產統計，第二季北市辦公平均租金1,932元，租金小幅上揚，其中A+級大樓2,779元，A級大樓1,764元，B級大樓1,404元，整體而言，租金水準擺脫長期持平走勢，展現上攻力道，加上空置率逐漸降至十位數以下，對市場租金上調提供良好的支撐。

陸客來台自由行的政策確定本季末登場，未來有利商場及觀光類商用不動產持續加溫，加上B辦仍有改建或轉作旅館的附加價值，也激勵更多投資人搶進B辦市場。奢侈稅政策有效抑制短期投機需求，讓市場回歸企業自用及長期置產，尤其目前陸客/陸企來台投資購屋仍未全面發酵，租金水準仍有上漲空間，有利於租金報酬率維持在一定水準。