【MyGoNews廖賢龍/台北報導】「上有政策，下有對策」，奢侈稅上路之際，民眾經由房仲業等各管道，大多瞭解透過「信託登記」、「預告登記、「權利買賣」、「設定抵押權」等方式進行房屋買賣，或者以「自用住宅」、「農舍」、「預售屋轉讓」等名目作為投資標的，都可以規避奢侈稅的課徵。

立法委員許忠信指出，實務上，規避奢侈稅的方式可歸類如下：

破解奢侈稅的五大秘訣：信託登記、預告登記、設定抵押權、權利買賣及以租代售。

一、「信託登記」，不動產買賣雙方之間暫不成立買賣契約，所有人（亦即賣方）僅將不動產「信託登記」予買方，令買方實際上擁有不動產管理經營之權利，所有人則獲取價金並維持名義上所有權。爾後2年期滿，所有人再塗銷信託登記，成立形式上的買賣契約並移轉不動產所有權登記予買方，令其名義與實質權利相符。原所有權人在不動產「持有期間」的計算上，依本條例規定，以其原先取得該不動產登記日起算，直至買賣契約簽訂日為止，只要超過2年就不核課奢侈稅。因不動產所有權移轉形式上與買賣契約同步，戶政登記機關自然無法從單純的「信託登記」察覺到雙方有成立買賣關係的意思合致。

二、「預告登記」，即房子先不過戶，但賣方同意買方可預告登記，等房子過了2年期限再過戶。由於擔心稅捐機關透過地政單位調出「預告登記」房地產，有可能被查到逃稅，因此又有進階版的預告登記：即賣方將名下其他買賣已超過兩年的房子，以預告登記方式假出售，藉以保障權益，而讓手上只剩一間，因為依規定名下如只有一戶，出售即不受奢侈稅的限制。

三、「設定抵押權」，當事人雙方以設定抵押權的方式取代買賣，賣方在獲取「押金」的同時，買方亦取得抵押權登記，得憑此登記向大眾公示宣告該不動產設有負擔。不動產抵押人（賣方）若就該同一物嗣後與第三人訂定買賣契約並移轉登記所有權，抵押權人（原買方）仍能夠憑其抵押權向不動產所有人（第三人）主張。因此，抵押權登記不啻為保障買方權利的好手段。而因設定抵押權並不屬於交易行為，當事人即不屬於奢侈稅的繳納義務人。

四、在預售屋方面則可進行「權利買賣」，亦即購屋權利之買賣，因為預售屋是完工交屋才過戶的，但在興建過程中，買方就可透過建商或房仲居間進行「購屋權利」的移轉，而戶政單位根本還沒有地籍資料，頂多在銀行留下資金往來的記錄，因此不少投資客可大賺預售屋，卻不用申報「其他所得」。

五、「以租代售」，賣方先跟買方簽訂租賃契約，即所謂的「流抵契約」，要求買方先付高成數（譬如五成）的訂金，即可先入住，2年後再辦理移轉登記，屋主等於是把中古屋、成屋當成預售屋來賣。

總之，由於奢侈稅主要是在於持有年限上的限制，只要超過法定的持有2年限制，就可以避開奢侈稅課徵；再加上課徵時間點是以「買賣契約之簽約日」而非於戶政機關辦理「不動產移轉登記日」計算，主管機關針對債權行為課稅的結果是當事人得藉由簽約日造假，使賣方形式上持有期限超過2年，而賣方再藉由上述如信託登記、預告登記、設定抵押權及以租代售等方式提供買方「安全感」，進而達到規避課稅的效果。

就上述五種常見的避稅行為，立委許忠信認為，主管機關應以核實課稅為目標，加以修正現行的奢侈稅制度。例如，在物權行為的情形（如信託登記、預告登記、設定抵押權等），戶政機關應依職權查核該登記行為背後之原因事實是否為交易行為，若係如此，即應以該登記的時點，實質認定不動產的「持有期間」。

在債權行為方面，因權利買賣為買空賣空，主管機關應就該權利買賣契約的簽訂日予以認定；而在以租代售的情形，應以出租人（賣方）交付租賃物，使承租人（買受人）實際佔有並取得不動產經營管理權利之時，來認定不動產之持有期間。如此，始能填補現行法律漏洞，達到核實課稅的目的。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]