【潘姿羽╱台北報導】歡天喜地搬進新家，卻發現社區規定繁多，讓居住習慣處處受限；實務上還有社區明文規定住戶不得豢養寵物。根據《公寓大廈管理條例》，社區可訂定規約令住戶遵守，以利居住品質，民眾購屋前，最好先了解社區規約。

多數民眾購屋時不會主動詢問社區規約，但若社區規定禁養寵物，或禁止住戶自行加裝鐵窗，民眾入住後因不知情違反規約，便會遭管委會規勸，甚至被要求拆除不被允許的裝潢或設施。

社區規約有承繼效力

永慶房產集團法服部協理吳宜學表示，據《公寓大廈管理條例》，社區規約有承繼效力，意指原住戶過戶給買方時，所有權人應遵守的權利義務一併轉讓給買方，因此買方不能以「事先不知情」為由，拒絕社區規約的規範。
一個社區常見上百人居住，住戶遵守規約可確保居住品質不因個別生活習慣而受影響。常見的社區規約限制公共區域不得擺放私人物品、不得擅自變更外牆外觀、不得養寵物或不得裝設卡拉OK等，也會明訂管理費繳交方式以利管委會運作。若住戶忽視規約，擅自於梯廳堆放雜物、毀損社區物品甚至半夜製造噪音，除會引來管委會關切，也可能觸犯《噪音管制法》、《毀損罪》等相關法條。
吳宜學提醒，房仲介紹物件時，不見得完全了解買方個人狀況，因此買方有養寵物等特殊情事，應主動請仲介留意管委會規約是否設限，或是向社區管理委員會借閱規約，確保若購屋後自身權益不受影響。

侵犯個人財產可拒絕

管委會職權僅限執行區分所有權人會議決議，管委會本身不具公權力，遇到住戶不守規約時，通常僅能採口頭規勸。台灣房屋法務部經理汪靜雯指出，當住戶影響他人權益且屢勸不聽，管委會可寄存證信函通知並提出訴訟。但若規約侵犯個人財產權，住戶也可主張自身權益。曾有案例是管委會規章禁止停車格停放機車，遭舉的住戶認為損害其權益而與管委會進入訴訟程序，最後法院判管委會敗訴。
若社區住戶對規約有疑義希望調整，可依《公寓大廈管理條例》規定，區分所有權人人數達2/3，且區分所有權比例合計2/3以上，即可舉行區分所有權人會議。會議中若要變更原條文，需要出席人數3/4以上，且其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上同意才能變更。由於管委會只是執行者，若未經區分所有權人會議授權，擅自增訂規約，則該規約視同無效。

蘋果提醒你

★購屋前：
．詳閱社區規約
．觀察公布欄，了解管委會運作情形與財務狀況
．打聽過去管委會是否和住戶產生糾紛
★購屋後：
．遵守社區規約
．掌握管委會開會狀況並參與區分所有權人會議，避免自身意見被忽略
資料來源：《蘋果》採訪整理