繼買屋系列後,黃弟鏟終於起筆(應該是鍵盤啦)開始將過去賣屋經驗分享給各位,特別現在是賣屋時刻,盼對各位網友有幫助.
(1)開家庭會議:首先需取得家裡每一份子的意見,對賣屋有共識,畢竟好的開始成功的一半.在此只需討論是否確定要賣屋,賣屋的最大問題就是[先買後賣]或[先賣後買],如果資金充足,則建議先買後賣可以不用搬2次家,時間也較充裕,但是會有一次一屋的銀行貸款問題.因目前政府打房對於自用住宅從嚴認定,配偶名下也不能有房子,否則會被認定第2屋投資用,只能貸款6成.除非和銀行熟識,用沒房子的另1半名義購買,並簽訂特別條款,確認是換屋用也可過關.
(2)先賣後租:其實開完會議後,或許可以有第3個選擇叫做[先賣後租],即原本就想換屋,但礙於高房價因素,計劃而因停擺.但筆者多站在可以先租在你喜歡的區域的社區.先住進去實際體會社區管理及鄰居素質,這些都是要搬進去才能真正感受的軟體管理能力,不是光看建築外觀就可看透的.所以如果您沒有小孩的學區問題,而且現在租金也沒有提高多少,倒是可以趁現在換進台北市租屋.
(3)決定賣價:如果已決定先賣屋,那麼您可以開始進行第一步了,就是決定底價,那麼我們家可以賣多少錢呢?可以先上各大仲介公司有提供最近幾個月的成交行情,可以看樓高和屋齡來找尋同一社區成交案例,如果沒有同一社則可找條件相似位於附近的大樓供訂定底價參考.再來詢問鄰居及總幹事,是否社區最近有人拿出來賣或成交的資訊,通常還有主委也可一併詢問.另外可利用假日傍晚在住家交通幹道附近晃晃,通常會有幾個仲介站在他的立牌邊對你微笑,您可以大方走過去,然後先HOLD住場面,一開頭即表明想找附近的房子(條件要說的跟你家雷同或就是你家社區),那麼仲介即會熱心的為您介紹熱銷產品.如果有多組仲介則每個都要問,因為多聽聽不同說法可以平衡資訊.甚至用上一家仲介的話考下一家.吃飯時間到了,先吃飽再說,這時坐下來有時也會看到店家有仲介廣告,可以和老闆聊聊天,會有意想不到的資訊.最後到街上看看幾家仲介公司拿最新DM廣告.回家後根據搜集的資料討論一下,即可大致定出賣價了.
(4)找誰賣呢?或者自己賣? 自己賣沒經驗有很大風險,所以建議到住家附近找專業仲介賣較安全.那麼怎麼選好仲介呢.第一個看品牌,有提供各式保障服務,再來是選擇好仲介業務人員,怎麼找呢?筆者通常一踏進店頭看的是誰的名字被表揚最高最多次,就是好的仲介,因為賣屋要找的是資深有業務經驗對本區也熟悉,又有手頭潛在客戶,這種業務快速成交且賣好價的可能性較高.(相反的買屋要找有點經驗的菜鳥,請看買屋系列).但有些店頭沒有表揚名單,那麼可以開口說找店長,請他出面派業績好的資深人員.到此您已找對人了,接下來,直接表明要賣屋,請他說明會如何銷售,順便考他對物件的熟悉度,也要探詢最近該公司有無成交案件,好跟之前做的功課比較.有些業務為了拿到你的銷售權會誇張成交價,所以要再多用此方法多看幾個店頭.筆者甚至於有朋友直接空出半天行程,然後逐一請仲介配合安排時間面談,再逐一確認是否簽下委賣契約書.此法可以省略您的時間又有效率.而且面談合格的仲介也可以直接檢視屋況再拍室內照片後離開.
(5)專任約或一般約? 專任約是指只給某家仲介公司銷售,好處是市場上只有一家仲介,價格及說法統一,不會有物件多家聯賣,價格不一問題.而一般約是指可以同時委託多家在市場銷售,優點為可以同時有很多客戶來看屋,但相反的客戶到處都看的到您的房子,就沒有稀有性獨特性了.甚至於發生同一個客戶會找多家仲介出價來試探屋主底價的機會.或者仲介之間搶客戶導致無法出價,或為了成交而出價低,這些最終都無法成交.所以中間的做法是,先找多家比較之後,找最優的一家店頭先專任2個月(一般是3個月),如果到期無法順利售出,再改變成多家的一般約.好處是一開始有獨家的大量行銷曝光機會,且帶看統一配合時間好安排,如果開價合理.那麼好的業務應該可以順利成交,因為他只有2個月60天時間可以運作(有改成一般約的壓力).假設不幸的沒在60天賣出,那麼可以將之前挑的其他仲介找來一次2-3家一起賣.但記得開價要統一,才不會像菜市場一樣漫天喊價,造成買方觀感不佳.結論:先擇優專任再開放一般.
(6)開放看屋時間:可以和仲介事先約定只開放六,日的下午 14:00-17:00(假日大家會睡晚一點,所以開放下午),其他晚上時間則要前1天預約,如此才能一邊賣屋同時安排行程處理其他私事.此外要記得知會總幹事,說明已委託給那一家仲介銷售,並詢問社區是否有限制看屋時間或看屋清潔費.管理優質的社區因不想他戶開賣而有陌生人在社區閒逛被打擾,所以有時會規定,只開放10:00-20:00看屋,太早或太晚都不行.甚至於豪宅會在每次帶看時跟仲介酌收500-1,000元不等清潔費.
(7)事前計算稅費:製作一張預計銷售成交價,可以分成交高,中,低價,如1100萬,1050萬及1000萬,分別計算要繳交的增值稅及仲介費(最高4%)再加上代書費等之後,實際可運用的金額有多少.此為先預估現金流有利於賣屋後,安排可以購買那個區段多大的房子.
(8)保留繳費收據:將去年或今年已繳交的房屋稅及地價稅找出來統一放在資料夾裡,再來找出最新一期的水,電,瓦斯,管理費收據,以便日後交屋時計算買賣方各自要分擔的價金.因為先準備好省得成交後找不到,畢竟好房子有可能不到1天即成交,先準備好以免措手不及.
祝好運!委託銷售簽約事項,將在賣屋系列2中撰寫!
留言列表
