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房價漲風狂亂　10招教你精算合理房價（一）

記者曾鈴雅／整理報導

金蛇年景氣回溫、黃金價格下跌，使不少民眾都想趁現在「買房抗通膨」；不過各地房價漲聲四起，價格更是起伏混亂，最近一集電視節目「現在才知道」就針對房價問題，教導大家如何去精算合理房價，歸納出10大撇步，讓購屋族聰明買房不吃虧。

懂得精算房價心法，就能洞悉建商及房仲訂價策略，聰明議價避當冤大頭。（圖／翻攝自Youtube網站）

隨著景氣復甦，房市逐步加溫，加上昔日抗通膨主流的黃金價格連連下跌，促使不少民眾開始趨向「買房抗通膨」為自己的資產保值。然而自開春以來，各地房市漲聲四起，最火的桃園青埔特區每坪已喊到45萬，高雄文山特區房價也看漲20%，但兩區預售屋及中古屋的價差卻高逹2倍以上，往往一路之隔，每坪價差就5萬元起跳，房價行情起伏混亂，讓人想買屋卻看得霧煞煞。

對於首購族來說，若是一般30坪的房子，價差1萬總價就差了30萬，價差10萬總價就差了近300
萬；究竟要如何評估多少房價才是合理的呢？季芹在節目中建議，「買房除了要看房子周邊區域行情，還要去精算房子的價格，才能知道多少錢是能夠出價購買的合理價」。

10大精算房價心法，教你洞悉建商及房仲訂價策略，在熱漲區找到價格合理的潛力屋，買房不當冤大頭：

撇步1：先查實價登錄　再交叉比對房仲成交行情

實價登錄後房價行情透明化，房地產專家徐佳馨建議，實價登錄行情可以做為房屋買賣議價的基準，買方熟知實際登錄行情，可讓賣方認為買方是有準備的，相對可提高讓價空間。另外也可進一步與房仲的成交行情交叉對比，除了看單價外，個案的條件差異如高樓低樓層、有無裝潢等，也會影響價差，下手前可多方比價。

撇步2：借位詢價探聽法

要賣房時，假裝「要買房子」向仲介詢問買價，就可以得知你的房子出售市值多少；若要買房時，則要假裝是「要賣房子」向仲介詢問賣價，則可以探聽出大約多少底價就可以入手，一來一去之間就能得平衡得出貼近市場行情的價格了。

撇步3：從「屋齡」算出合理房價

理財專家劉憶如建議，除了像房市走揚，中古屋地段好到價格高於新成屋的特例外，一般來說，屋齡差一年，房價大概差2.5%，若以預售屋一坪賣100萬元來說，屋齡五年就要扣掉12.5萬，所以大致可以得出五年中古屋一坪大約87.5萬。但若是15年以上的房子，應該把房屋跟土地分開來算，因為房屋會一直折舊，而土地則會一直增值，必須將兩邊相抵計算。

撇步4：從「樓層」推算房價

以新建案來說，一般4樓都為廣告戶，價錢相對比較低，因此可以將4樓作為基準，往上每三層樓大約增加2~3%的幅度，若某建案4樓每坪為50萬元，那5~7樓即為50+50*(2~3％)＝51~51.5萬元，以此類推8~10樓則約52~53萬、11~13樓則為53~54.5萬元。若是客戶指定比較高的知名建案，通常高低樓層的差價都以15樓為中間值，房價漲幅較大的區域，價差幅度可能不限每三層樓，甚至像頂樓價差幅度更能跳得更快。

撇步5：從「附屬建物」推算房價

一般如頂加、陽台、露台約為主建物單價的三分之一，所以若是權狀20坪，頂加10坪，每坪30萬，則頂加總價為100萬，加上20坪權狀為600萬，房價總計則為700萬。但購買頂加時要搞清楚是84年以前或之後搭建，因為84年以後的頂加屬於違建，若有人舉發則必須隨報隨拆，要詳細了解法規的規定。

撇步6：買中古屋需提高自備款及加列維修費用

房地產專家徐家馨建議，若購罝的中古屋是原始屋況，在一入住時就先將老舊的管線換掉，以避免日後重新裝潢時的麻煩。換掉管線大約一坪要多花費1到2萬元的裝潢費用，這部份的費用也要估算進房價中。另外電梯大概20年左右就要全部做更新，因此購屋前要確認是否有做更新，若是没有的話，議價時管理基金就必須打折扣。另外，由於購買高齡中古屋，經濟耐用年限降低，因此貸款難」度也相對變高，所以自備款要提高1~2成。

外在環境的利多及嫌惡設施，皆會影嚮房價起伏，購屋時要列入精算考量。會拉低房價，價差可能高逹10萬以上。（圖／翻攝自Youtube網站）

撇步7：高低樓層缺點可做為砍價重點

一般來說，若不是封閉式有管理的社區，１樓通常比較容易遭小偷，若是中古公寓，2樓通常為管線迴轉空間，因此極會發生爆管的可能。現今建築法規還規定，只要樓高超過50米，約在45米（大概11~17樓之間）時就會有一個中繼水箱產生抽水的低頻噪音，因此可視建商是否有完善的隔音措施，購買頂樓更要注意防水工程的優劣，以做為議價殺價的重點。

撇步8：破除高樓層及景觀迷思

有時房仲會以高樓景觀做為加價誘因，如看得到101大樓因而每坪加2萬，無形中就會拉高總價，看屋時應謹慎考慮日後是否真具有直接享受景觀的需求及價值。且高樓頂層容易有漏水、下雨潮濕、冬冷夏熱等問題，若遇地震或停電，還將會影響生活出入的不便及安全恐慌，在精算房價時也要考慮自身的購物需求。

撇步9：防火及消防設施要估入購屋成本

現今新建案一定要有防火設施，規定10樓以上一定要裝設灑水設備，連帶會使天花板降低，造成高樓層反而空間更有壓迫感，因此藝人佩甄建議，以台灣環境來講，買8~9樓最剛好。另外，台灣目前的消防灑水設備，最高頂多至22層，因此更高樓層就必須仰賴直昇機救援，所以買房時也要將此列入成本考量。

撇步10：周遭環境設施也會影響房價漲跌

外在環境一般像捷運、大型公園、學區都屬於利多建設，對房價有加分效果，而像高壓電塔、高架橋、飛機場、墳墓等則為嫌惡設施，會拉低房價，價差可能高逹10萬以上，在看房時要仔細盤點利弊條件。