黃弟鏟:如果真的想買屋,建議大家至少看屋50間以上,讓自己的功力增加再下手.

 

 

 

奢侈稅自今年2月底曝光以來,房市受到的衝擊面似乎與房價的變化『脫勾』。房價自奢侈稅曝光及6月實施以來;更在8月起,再受到美債及歐債風暴的肆虐,今年房價到底變化了多少,是漲還是跌?成為購屋者關切的重心,對明年的房價走勢亦具有指標性的影響。
根據住展雜誌最新發佈今年2月(奢侈稅曝光)至11月,雙北市的房價變化報告中得知,台北市12個行政區2月的房價與11月相比較(見附表一),平均漲幅為8.5%,台北市12個行政區的房價皆呈現上揚的格局,其中中正區的漲幅最大(漲18.4%),内湖區的漲幅最小(漲0.1%)。
台北市預售屋平均房價在今年2月為74萬元,11月再上揚至80.3萬元,正式突破8字頭關卡,大安區的房價更是一飛衝天,飆上一坪130萬元,80.3萬與130萬元兩個數字,雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。
台北市漲幅的前三名,分別是中正區的18.4%、大安區的13.2%及中山區的12.7%,三區皆屬台北市市中心的第一環,突顯出市中心區房價高的抗跌性與強的補漲力道,其中大安區、信義區與中正區的平均房價都已站穩100萬元。
北市豪宅聚集的大安區與信義區,除了大安區房價與百萬元的拉距持續加大外,信義區也直追在後,每坪房價為115萬元,而有國際及大陸行線與松山機場直航利多的松山區,在2011年的表現也愈來愈強勢,房價上看9字頭。
從2011年台北市房價仍出現8.5個百分點的漲幅來看,奢侈稅及歐債風暴對台北市房價的影響十分有限。台北市在都市更新速度慢如牛步,加上政府仍持續對較大面積的國有地『不能賣』的政策下,土地的供給面十分稀少,這就是台北市房價底部愈墊愈高的主因之一。
受到台北市高房價排擠效應的影響,使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域,導致近年新北市的移入人口大幅增加,截至今年10月底為止,新北市的人口數已增加至3,911,833人,正式突破390萬人的大關,較2010年全市的人口數3,897,367人,再增加了14,466人。

根據住展雜誌統計顯示,新北市人口的增加,使新北市的房價跟著水漲船高。新北市各行政區2月的房價與11月相比較(見附表二),平均漲幅達9.8%,新北市各個行政區的房價,除了八里平盤沒有上漲,及蘆洲出現捷運通車後的『修正效應』外,其他的行政區皆為上揚,其中深坑區是今年房市的黑馬、漲幅最大(漲了100%),蘆洲的漲幅最小(跌了2.1%)。
新北市預售屋平均房價在今年2月為30.6萬元,11月再上揚至33.6萬元。其中永和區突破5字頭,突破4字頭的則有新莊區、三重區、新店區與深坑區,新北市的平均房價來到每坪33.6萬元,與台北市預售屋房價雙雙再創歷史新高點。
新北市今年漲幅的前三名,分別是深坑區的100%、三重區的24.3%及汐止區的18.2%,至於房價漲幅最小的三個區,則分別為蘆洲、八里與樹林。各行政區中,漲幅超過2位數的有鶯歌、中和、林口等7個區,房價出現與高房價區的『比價效應』,房價補漲的力道強而有力。
重大公共工程的到位,與捷運線的即今開通,使房價漲幅衝高,三重新莊線預計明年2月前可望提前通車,加上捷運機場線經過的林口,對該區的交通將提供重大貢獻,通車後的房價更是後市可期。
住展雜誌研發長倪子仁認為,多事之秋的2011年房市,在多重利空的衝擊下,雙北市房價仍能雙雙創下歷史新高,充分顯示,雙北市精華大面積土地的供需失衡,造成台北居大不易的市況,不但顯現在台北市,連新北市的購屋壓力也隨著房價的比價效應再拉高許多。
倪子仁說,雖說移出台北市高房價地區已是不得已的選擇,惟再從新北市,甚至桃園地區的中壢與八德地區,近期房市反應相對熱絡的市況來看,新北市及桃園地區房價的基座一定也會愈墊愈高。對顯階段購屋者而言,如果想要在新北市一線城市置產購屋,壓力一定會越來越大,所以應該優先選擇新北市有捷運已通車或即將通車的地區,趁新北市購屋壓力未再攀高的此時就擇優進場購屋為是。
 
 
2011.11.25
 

 

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