為了準備成立其他事業,所以晚了很多天才有空寫賣屋第2篇,恢熊抱歉,要不我幫您賣房子好了,^_^,有時也可留言或寫信給版主囉!
決定好要給合格的幾家仲介委託後,就可以安排好同1天請所有仲介到家裡依順簽約拍照並製作720度看屋攝影(不過720度看屋通常在簽約後1-2週內會另外安排專業的攝影師來現場的),1家給30分鐘即可.因為賣屋可以收取最多4%的服務費,所以您如何安排,仲介都會樂於配合的.
接下來簽約時要注意事項如下:
(1)準備文件:權狀影本,如非本人賣屋則要有屋主的委託書,及身份證影本(即使夫妻也要委託).
(2)委託期間:一般行規是3個月,但也可以視情況訂2個月或45天.但仲介運作一個案子需要時間,所以也不要太短,以免雙方困擾.
(3)審閱期:委託合約也要給屋主3天期間檢視,但通常仲介及屋主都會協調在不要審閱的地方打勾.如果謹慎點則建議在簽約前3天請所有仲介將委託書先給一份,也可達成目的.
(4)委託價:通常來說都會請屋主訂一個"實拿"價格,意思是扣掉仲介費用,屋主要拿多少?再來才加上要給買方的議價空間,例如:屋主實拿1000萬,仲介費為40萬,而加上20%的議價空間則委託價為1040*120%=1248萬.大概定價的方式都是如此,每一家大同小異.
(5)服務費:如果懂行情,知道最近社區有人成交價格,則開實拿,服務費由仲介自己努力,如果不懂行情則訂成交總價的4%以免因小失大,屆時在成交前還是可以折服務費的.只是一開始就定4%,仲介為了成交會比較努力幫你推案子,試想屋主訂2%服務費,那仲介簽回來後,其他同仁得知就不會努力促銷的.會暫時冰凍一陣子,待解凍後再認真賣.而解凍因子就只有2個因素:降價及提高服務費.
(6)不動產現況說明:在勾選時,要注意有無漏水,海砂屋等都要據實以告,另外建議窗簾,熱水器及冷氣等固定設備都選沒有,等有買方出現議價時,再視情況半買半送給買方即可.
(7)案名:由於屋主對自己的房子總是比較熟悉,取1個對外廣告(DM或網路都一樣)好記且深具吸引力的名字是非常重要的.如優良社區的名字,顯眼地標或交通設施,都可列入.如台北101樓中樓,圓山花博小豪宅,復興捷運大樓等類似名字,自由發揮但都要切中要害.
(8)優勢:提供住家的管理方式,平面圖,設計裝潢圖片給仲介,或者知道附近的小道消息都可以一起討論,例如社區住了那些名人,要進行都更,或者很特別的管理設備.目的只有一個:早點以好的價格把房子賣掉.
(9)拍照及攝影:記得在仲介來家裡前把房子打掃收拾乾淨,燈光弄亮一點,搞的跟緍紗或樣品屋一樣規格就對了.但也別太刻意安排因而被誤會成投資客的黑心屋即可.另外可以要求安排其他時間來拍攝動態3D影片(他們會準備一些道具佈置),因為網路看屋已經是趨勢了,提供越詳實的資訊可以提高成交速度.
(10)不動產經紀人執照:在委託書上一定要有不動產經紀人的名字,在簽約完成後記得拿複本後,上網查一下,到經紀人網站看是否真有此人,證照是否有效.而加盟店更要查一下是否加入不動產公會有繳交保證金,以確保交易安全.
敬請期待系列3囉,下回見.
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