8月住展風向球復甦安全綠燈價高量大成交緩看屋多買屋少 ! @ 雲端房屋房屋雲深耕內湖放眼北台縱橫台灣(黃弟鏟)!

黃弟鏟:筆者在市場看到的狀況的確和報導的相同,除非是好宅中的極品才能有好價格快速銷售!

8月住展風向球復甦安全綠燈價高量大成交緩看屋多買屋少

今年以來，市場走勢波動很大，年前大好，年後奢侈稅登場，第三季又有居住正義議題，買氣不停起落，個案個別表現差異很大。在奢侈稅效應告一段落之後，從7月起，供給方便放量在市場上行銷，買方購屋意願反應也都還不錯，整體指標燈號跳上綠燈，惟獨顧慮到價格因素，買方遲滯不前，8月住展風向球燈號在綠燈邊緣徘迴。

今年8月，房地產的外部環境頗為險惡，內有兩黨總統候選人居住正義的議題，不動產稅制結構性調整，對房地產來說是短空長多；外部則有全球經濟疲弱引發的股災，以及颱風、鬼月等因素，整個8月，利空衝擊幾乎是沒停過。

但在此狀況下，經過重新調整的住展風向球，8月份景氣還是顯示代表”復甦安全”的綠燈。主要是因為市場供給量增加、媒體廣告放量，以及看屋來人增加；不過最能反應市場熱度的成交組數，該指標在近兩個月卻未見明顯提升。

根據住展房屋網調查，與去年同為鬼月的8月相較，今年的預售屋推案量較去年增加了200億，達到540億；成屋推案戶數也增加了217戶達1219戶；議價率較去年微增2%為13.1%，看屋組數大約是去年的八成，成交組數僅有去年同期的55%，報紙媒體廣告量，則大幅較去年增加了八成五，顯然供給方對於市場的看法，比起需求方要樂觀的多，建商代銷猛推案，買方也有高度興趣看屋，結果最後卻是卡在價格問題。。

今年的平均單價大約上漲了一成五，其中新北市更是增加了25%，連桃園都增加了18%，台北市上漲14%，新竹也上揚約11%，這些都是造成買方猶豫不前的主因。

以議價率來看，大約都維持在13%左右，並未有明顯變動，顯示即便賣方價格愈開愈高，成交買方還是追價在買；但是比起去年多出15%的行情，還是讓有意購屋的買方多所觀望，呈現「看屋多、買屋少」的狀況。

嚴格來說，目前算是個案表現時代，幾個指標區域及指標大案的市場反易都還不錯，指標區域部分，像是中正區、大安區，高總價案的買氣及成交量都很旺盛；指標案像是林口的「世界首席」、中和「遠雄左岸」、深坑「帝品苑」、樹林「麗寶國際館」、淡水「丰悅夏宮」及「台北灣-觀海」、新莊「新潤都峰苑」等案，週來人都可達上百組，買方看屋意願很高。

這些指標案不但案量大、媒體廣告量更是十分驚人，價格也大都是創下區域新高，且大多是外來客看屋比例偏高，也因為買方以外來客居多，對區域行情較不熟悉，因此對於個案開出高價的合理性質疑，使得成交並未隨著看屋組數增加而同步提升。

其中較為特別的是中和「遠雄左岸」，該案區域客比例達六成，算是唯一區域客認同高價的個案，究其原因，可能跟中和少有水案產品有關，且該案原是工業區變更，緊鄰工業區，不少中小企業主依地利之便前來購買。

就市場需求面來看，買方量能算是充足無虞的，建商推案產品也具有特色，唯一的關鍵點還是在於價格，面對即將到來的928檔期，將會有更多的指標大案登場，預料也將進入一場價格戰。但是外部劣勢環境尚未見到改變跡象，台股又深受國際股市變化牽動，外冷內熱想必也是難以持續的，這種條件下，高價是否會有所鬆動？保持密切觀察。