【住展房屋網/台北報導】

本週二經建會對外宣佈，現代住宅試辦點之兩處國有地計畫有變。由於相關的捷運(三鶯線)可能無法在試辦現代宅興建完工後底定，遑論通車，因此改由新店七張取代；至於另一處土城頂埔，因土城延伸頂埔線可望在後年下半年通車。因此維持原規劃不變。

經建會提出的現代住宅概念，主要特點是：一、低價，總價約設定為五百萬左右，二、鄰近捷運站，如此既符合劉憶如主委提出構想時宣稱的『租得起就買得起』，同時也能坐擁更便捷的交通聯外機能，增加購買誘因。

不過，如果以前幾年台北市出現唯一一宗地上權設定產品，台北車站交九用地「京站」之經驗來看，現代住宅並不如想像中那樣單純，後續其實有很多複雜情況。

根據「京站」案得標業者，日勝生活科技集團負責該案實際操盤的專案經理告訴住展雜誌，該案之所以以類似『使用憑證』方式販售，而非過往一般地上權設定，主要是當時市府堅持，交九轉運站樓上住宅之地上權不得分割銷售，因此日勝生必須尋求第三者信託並轉換為憑證，始得以一般的分戶形式賣給消費者。

而從未來地上權仍需回收，產權需單純化、不宜分割的角度，現代住宅的地上權設定方式，可能循「京站模式」操作；換言之，屆時買現代住宅的民眾，買的很可能不是一般地上權權狀，而是類似長期租賃契約(70年)的使用憑證。

如果經建會未來真的如此操作，則有下列幾個問題須面對。首先，按「京站」操作經驗，之所以銀行願意接受信託及貸款，主要是著眼於其潛在高流通性；畢竟「京」案之區位為台灣交通最重要樞紐，不但有龐大的潛在居住需求，租金報酬率也相當不錯。

換言之，提供第一手房貸之行庫，即便碰到違約，也就是房貸戶無法如期償還貸款時，因為區位條件好，未來即便是拍賣可能都不乏新買家。如果大樓管理維護做得好，租金報酬率能維持一定水準，創造好口碑，未來第二手買入的消費者，應該可以順利找到貸款銀行。

但是現代住宅不但限制買方，還有嚴格轉售限制；若未來現代宅貸款出現違約，對銀行來說，風險其實是更大的，因為現制多、轉手性低、流通率低，相對比較不容易處理。

尤其如果現代宅區位不夠理想，流通性還會更差，未來不但毫無增值機會，折舊貶值的程度更勝一般。這個問題，就新店七張來說，或許較不會產生，但土城頂埔是步是有這樣好區位的條件，可能還得再深究。