撰文／葉依慈　圖片／葉依慈

買老屋有低公設的好處，但要注意4大地雷碰不得。林福祥攝

很多想買房的民眾都會注意到，無論是預售屋、新成屋或10年以內的中古屋，由於是遵照2005年頒布的新建築法規，建築需增設消防空間及配備，公設比因而大幅度增加，多半從30%起跳；所以越來越多人喜歡買低公設、甚至零公設的老屋，可是專家提醒，老屋雖好，但有4大地雷千萬碰不得！

我們特別訪問到房產專家賴淑惠，她同時也是《小資首購術－敗犬變屋婆》一書的作者，她對於挑選老屋有獨到見解，特別提醒Yahoo奇摩房地產讀者們，有4大地雷老屋絕對不要買，因為買了之後，很可能成為燙手山芋，不但自己住得不開心，想轉手還賣不掉。

只要避開4大地雷，購屋族仍可買到物超所值的老屋。夏迎藍攝

地雷1：交通不便地段差　套牢機會大

賴淑惠首先指明交通不便是老屋的最大地雷。房子最重要的就是地段，交通方便更是好地段的重要指標；尤其對老房子來說，因為屋況屋齡可能都已扣分，交通方便更應列為必要元素，即使為了省公設住老屋，還是要考慮未來轉手房價的保值性。

「很多人會為了想住新房子，寧願搬到交通不便的郊區，但很少人會願意在郊區買一間20幾年或30幾年的老房子來自住，另一方面，地段差的房子，根本沒有都更題材，也引不起投資人的興趣。」賴淑惠說，購屋族若沒仔細思考，就買下交通不方便的老房子，被套牢的機率實在太大了。

屋齡高的老屋因為公設低受到購屋族青睞，但地段太差交通不便小心被套牢。

地雷2：公共空間髒破亂　賣相差房價跌

想購買老屋除了看地段，也要注意公共空間，如果看到公共空間又髒又破又亂，賴淑惠強調，這也是大地雷，千萬不要買！尤其是老公寓幾乎都缺乏管理，只能靠住戶自行管理，若公共空間髒亂，表示住戶不愛惜公物、沒有公德心。

老房子的設備，包括大門、公共樓梯及梯間等，都比新房子更容易損壞，若鄰居沒有居住公德心，也沒有共識願意分擔修繕，到最後整棟公寓或大樓的公共環境就會愈來愈糟，居住起來非但痛苦不堪，房屋的賣相差會拉低房價，將來想轉手很有可能還得降價求售。

老公寓因沒有管理員，公共空間容易變雜亂。

地雷3：屋齡30年以上老屋　自備款將大大提高

通常屋齡20年以上的房子，就會被視為老屋。但賴淑惠建議，屋齡30年以上的老房子不要考慮，因為房子的居住年限大約是50年到60年之間，若買進屋齡太高的房子，能住的時間剩下很少，而且辦理房屋貸款時，很多銀行通常只願意給予貸款5~6成，造成自備款負擔過重。

前幾年因都更題材熱門造成部份精華區老公寓炙手可熱，但近年來都更夢碎，賴淑惠指出，想賺都更財真的沒那麼容易，以忠孝東路正義國宅都更案為例，歷經18年才終於談成，更何況有些老屋都更過程更不順暢，最後還無疾而終；所以即便預算不足，只能勉強買次級屋，也絕不要買屋齡超過30年的老屋。

老屋因都更題材變得炙手可熱，但都更過程通常很漫長。

地雷4：裝潢過度精美　掩蓋真實屋況

「裝潢過度精美」的老屋盡量少碰為妙！很多人剛聽到這說法難免疑惑：「老屋就是要裝潢精美，不是嗎？」賴淑惠說明，有許多朋友一看到投資客或屋主把老屋裝潢得美輪美奐，就有想買下來的衝動，但這很可能是掩蓋掉真正屋況的陷阱。

她強調，屋齡高的房子可以藉由裝潢讓屋況變得不錯，但藏在裝潢下的舊管線到底有沒有更換過？有無漏水、壁癌等問題？這都可能被精美裝潢暫時掩蓋了，等買進一段時日，才會現出原形，到時要花上一大筆修繕費用可就後悔莫及。

精美裝潢能讓老屋煥然一新，但要小心管線老舊等問題。夏迎藍攝

所以如果買房時必須取捨，建議買屋況較差但屋齡較不高的房子，寧願自己重新裝修，也不要購買已裝潢好卻看不到原始屋況的老屋。而且只要仔細想想，羊毛出在羊身上，屋主願意花錢花時間裝潢，怎會賠錢賣？勢必從買主身上賺回來，所以等於被多剝了一層皮，還可能買到有狀況的老房子。

最後，賴淑惠再次強調，買老屋有許多風險，但只要避開以上這4大地雷，相信很多人還是能夠買到住得安心快樂、又能增值的老房子！