「你們公設比多高？」、「公設種類有什麼？」這是民眾買房必問的問題，但公設比的眉眉角角多，若房屋公設比高，買房預算動輒影響百萬元，快看專家如何解開公設比的密碼！
採訪╱鄭婷方

【鄭婷方╱綜合報導】公設比高低攸關室內面積，但並非社區的公設種類多，公設比就一定很高，專家表示，除了公設種類、社區戶數多寡、停車位數量等，也和公設比息息相關，此外，有建案會標榜公設比超低，但應注意是否雨遮或其他虛坪面積很多，避免陷入低公設陷阱，日後徒增糾紛。 

所謂公設，指得是具有頂蓋的公共設施，社區住戶可共同使用，社區的中庭花園最容易被民眾誤會為公設，事實上只能算法定公共空間，公設可分為「大公」、「小公」，簡單來說，大公是全體住戶共同持有，像是大廳、機電空間，小公的範圍較小，例如每層樓的梯廳與樓梯間，由該層住戶共有。
《建築技術規則》規定樓高8樓以上的建築物，應興建雙逃生梯，加強安全性，梁茂廣告副總謝佳儒指出，目前新建案常見的公設比約30%，公設比33%以上偏高，公設比30%以下的建案很少，多數建案公設比分布在30~35%。 

小數點裡恐藏爭議

部分建案的社區，不同棟大樓公設比不同，案場會給公設比範圍區間，房市專家Sway表示，因為公設種類不同，同社區內的大樓公設比不同，住戶付費的比例就有落差，雖可共用，但易有爭議。「公設比的設定是看建商良心，有小數點的公設比也要小心，可能會A掉室內空間」，例如，建商為了觀感好，可能將建案公設比訂為34.9%或29.9%，讓數字維持在相對可接受的範圍內。
停車位也是影響公設比的關鍵，「房價便宜的地方，建商不會挖太多層地下室，造價會提高」新北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長林談說道，一般大樓地下室挖2層樓是基本的，部分建案若標榜低公設比，可注意是否地下室樓層較少，法定車位數量是否足夠。 

車位8~10坪算合理

地下室車位以數量計價，信義房屋代書專案組專案經理林以德表示，平面車位持分面積8~10坪算合理，若低於此坪數，可能是建商將地下室車位面積灌入公設，謝佳儒補充，地下室車道通常不可能全部分到停車位，會留部分比例納入大公，避免持有車位的住戶主張，沒買車位的住戶不可下樓到地下室。 

【詳閱契約 單層單戶防假公設比】

【鄭婷方╱台北報導】公設糾紛層出不窮，如何預防歡喜買屋後，還得面對社區公設違法，得拆除或遭罰款的窘境，專家指出，買屋前，須詳細審閱買賣房屋的定型化契約內容，注意公設包含哪些部分，檢視建物謄本、建案平面圖、登記內容，還要預防假公設比，例如單層單戶具獨立梯廳，公設比是否被扣除梯間面積。
部分民眾不清楚機車車位其實是被納入大公，因此要注意建商有無二次施工改建為其他休閒設施，其餘包括防空避難室的空間挪至汽車停車位，或機電空間外推，讓室內空間變大等，也都是常見公設糾紛。台灣房屋加盟事業總部法務游璿樺指出，室內機電空間外推，是罰住戶並非建商。
單層單戶的建案，隱密性佳且單純，受到民眾青睞，不少豪宅也偏愛單層單戶規劃，但因為無其餘住戶共同分攤當層梯廳面積，小公比例自然上升，房市專家Sway表示，為了銷售，案場銷售人員有可能說梯廳可自行運用，將公設比扣掉梯間，營造公設相對較低的假象。 

挑高產品公設比高

購買預售屋，建案竣工後和當初申請建照的公設比，可能會有落差，新北市不動產代銷經紀商業同業公會理事長林談指出，以地政機關登記的數據為準，交屋時，民眾可將買房時的合約與權狀比對。
Sway提醒，室內樓高有挑高（樓高3.6米以上）的房屋，通常公設比會較高，工業住宅因為須另規劃每層廁所與茶水間，公設比也會較高，此外，部分社區雖然公設多，但公設規劃成可營利的空間，也相對可減輕管理費負擔，例如對外營業的健身房，或產權屬於社區的獎勵車位，車位對外出租等。 

【著名公設糾紛事件簿】

時間╱內容 
2014年7月：台北市「慕夏四季」、「瓏山林博物館」、「至善天下」、「冠德遠見」、「帝景水花園」、「寶徠花園」、「台北信義」等社區，公共空間阻隔民眾進入，遭建管處公寓科要求限期改善，最重可罰30萬元 
2014年1月：新北市「國鼎」社區，以玻璃門阻隔開放空間 
2013年12月：新北市深坑，有社區因公設為二次施工的違建，法官判定屬違建應拆除，部分住戶獲賠49~54萬元 
2013年6月：新北市「國家世紀館」、「超級F1」、「画世紀」、「權世界」、「國鼎」、「巴黎16區」等社區，遭工務局強拆違建 
2011年8月：台北市「瓏山林博物館」未於房屋預定買賣契約中，揭露共用部分所含項目應含車道，違反《公平交易法》第24條，遭罰1500萬元 
資料來源：《蘋果》採訪整理 

【公設比報你知】

如何計算：共有部分÷(主建物面積+附屬建物面積+共有部分)
大公：大廳、樓梯間、機電室、防空避難室、機車車位、有頂蓋的室內公共設施、水塔、管理員室
小公：當層的走道，當層住戶共同持有
常見糾紛：游泳池登記為蓄水池、機車停車位或機房空間改為健身房、地下室車位面積變小、部分車道面積灌入公設比由住戶共同分攤
機電空間知多少：機電空間納入主建物面積、要確認面積可以調閱藍晒圖
資料來源：《蘋果》採訪整理 

【公設比登記異動3階段】

時間╱說明
1994年10月以後：凡是共用的部分就必須另外採用「公設登記」，不可與主建物混同登記
1990年6月至1994年10月：公設部分雖然仍和主建物合併登記，但大多會標示「公設」（例如門廳、樓梯間等），以及「室內」兩個部分來加以區別
1987年以前：公設部分（例如門廳、樓梯間等），大多都合併在主建物之中，建物平面圖並無標示公設部分，這是老舊房舍被誤認為零公設的主因
資料來源：游璿樺 

【專家說法】無車位住戶較吃虧

車位是最多建商在公設比動手腳的地方，車道也會算入公設比，因此，若社區並非每戶皆購買車位，沒買車位的住戶相對來說會較吃虧。 

【民眾意見】注重實際室內面積

買房時，公設比很重要，室內面積要實在，我覺得如果社區的公設種類多且公設比高，不常用的人會雙倍吃虧，一來房價相對高，二來管理費也貴。