破解廣告戶
百貨公司常見換季出清、折扣下殺
建案同樣也會以低於行情的單價、總價
引誘買方上門
廣告戶的促銷雖然便宜
卻須小心踏進低價數字陷阱裡
就讓專家告訴你
如何認清廣告戶的真面目
採訪╱張琬聆

【張琬聆╱綜合報導】政府打房打得房市冷颼颼，業者為突破慘淡的市況，開始祭出廣告戶促銷，盼能抓住消費者目光，吸引買方出籠。到底便宜的廣告戶能不能買？民眾又該注意哪些事？專家提醒，羊毛出在羊身上，就算是廣告戶還是要繼續殺價。

為了提高買氣，最近許多建案紛紛推出優惠廣告戶，例如較區域行情便宜的低單價、低總價戶別，或是打出低自備款，工程期0付款等輕鬆付費方式，甚至送家具、含裝潢等活動。信義代銷研展組經理楊國昌直言，廣告戶主要目的就是吸引買方到現場，此手法也確實吸睛，通常能帶來相當數量的看屋人潮。
會打出廣告戶的建案，通常以首購型產品，或位重劃區、推案多的區域較常見。楊國昌分析，廣告戶格局未必很差，但通常是小坪數產品，這樣秀出來的總價才低得好看；景氣下滑、買氣不佳下，廣告戶也較多。永慶代銷處處長何彥煒則說，廣告戶在台北市較少見，原因是房價已不便宜，若用低價廣告戶宣傳，其他戶數的價格會拉不起來。

小坪數價低 重劃區催人氣

不過，近期在台北市萬華區「Fancy 1」，規劃10~25坪套房產品，打出總價968萬元，結構工程期0付款，專案經理林楚傑表示，廣告直接下猛藥，「台北市已看不到總價低於千萬元的新案了，所以廣告戶是真的很吸睛的數字」設定在接近合約底價的價格，「不外乎讓買方知道底價在哪裡，讓民眾清楚預算夠不夠。」廣告的確奏效，許多買方都因好奇前來看屋。
高鐵桃園站特區近期許多建案也推出廣告戶迎戰，「國門晶站」廣告戶每坪25.8萬元起，較該區目前每坪32~40萬元便宜。專案經理張智琦透露，該區推案量大，推出2~4樓低樓層共10戶優惠，廣告釋出後，看屋來客從每周4~6組成長至逾20組，效果還不錯。
位高鐵桃園站特區外圍的「佳泰世界城」，也喊出廣告戶每坪18.8萬元起，外加「不滿意原價買回」的促銷方式，亦吸引許多買方登門看屋。

樓低格局差 多近嫌惡設施

至於台中廣告戶則不多見，台中代銷公會理事長謝坤成透露，廣告戶通常出現在市場較不好、買氣遲鈍、人氣冷清的區域，若打出廣告戶，買方反而會質疑市場價格是否鬆動，產生景氣反轉的感覺。
高雄則長期習慣用廣告戶打價格戰，高雄代銷公會理事長戴嘉聖分析，高雄早期房市不佳，須在廣告上吸引買方目光，不過都主打低單價，近3年來因房市明顯起飛，改以低總價策略。
相對便宜的廣告戶，通常是樓層較低、格局較差、位置在轉角或位1層多戶的中間戶別，視野或棟距較差，甚至有近嫌惡設施的狀況。何彥煒透露，廣告戶通常不會太多戶，多為該建案本來就較不好賣、最便宜的戶別，打出來的價格幾乎就是底價的行情。
房市專家Sway提醒，廣告戶有真有假，有明顯低於行情的戶別，也有到現場稱賣完了，但其實根本沒有這1戶的假廣告戶，但不管真假，民眾都可當成出價的參考，直接從廣告戶價格開始議價。品華廣告執行副總陳清淮也坦言，廣告戶主要在誘使買方出價，但該價格可能只是表價，仍可議價。
戴嘉聖透露，有些廣告戶規定配套方案，需另購車位、裝潢費用等包套，總價反而額外增高。Sway提醒，有些廣告戶房價很低，但配備的車位價格很高，此時一定要繼續殺價，而建案送汽車、裝潢、家電、車位等，其實羊毛出在羊身上，還是從總價砍價較划算。
金磚動力行銷副總經理施孝文也說，有送裝潢的廣告戶，民眾須搞清楚是含家具、擺設、窗簾等設備的「全裝」，或是只有天花板的「簡裝」，才不會誤以為搶到便宜。

【廣告戶特色】

◎通常是全社區單價或總價最低的戶別
◎除最低單價、最低總價外，或有最低自備款、工程期0付款等作為廣告手法
◎通常樓層較低、位於較不好賣的4樓，或視野、格局、棟距、區位較差
◎多為坪數較小的首購產品，且多位於建案較多的重劃區
資料來源：《蘋果》採訪整理

【購買廣告戶有眉角】

◎戶數不多，甚至到接待現場後發現廣告戶已賣完，不一定買得到
◎屬較差樓層、視野、位置或格局，未必符合需求，未來轉手性也較差
◎業者往往聲稱為底價，沒議價空間，但建議仍可殺價
◎部分廣告戶會強制另購車位、裝潢費用等，拉高總價預算
◎強制購置的車位多位於最角落、最低樓層等較難停車位置
◎送裝潢的廣告戶須留意為「全裝」或「簡裝」
◎附贈實品屋裝潢，較不符居住需求，且易掩飾格局缺點，裝潢的建材與設備品質亦未必好
◎留意「工程期0付款」的施工進度，避免短期內結構完成後，即須負擔後續款項
資料來源：《蘋果》採訪整理

【專家意見】誘客行銷 賣相多有缺陷

廣告戶通常是配合市場景氣，誘導買方到現場看屋的行銷手段，而廣告戶多屬於位置、格局、視野或樓層較弱勢的產品，所以在社區設施、建材配備皆相同之下，價格才能較其他戶別便宜，端看買方是否接受廣告戶的規劃與狀況。

【專家意見】限量推出 多投資客買走

廣告戶就像商品促銷活動，限定產品幾折、幾元起，往往只有推出1、2戶，戶數有限，通常都是投資客買來轉手，一般民眾想要買也不一定買得到。廣告戶屬條件較差、區位或視野最不好的戶別，與其它戶別有便宜1成的空間。

【民眾意見】預算不夠 格局較差也OK

我會因為看到打出低價的建案廣告去現場看看，不過廣告戶雖然便宜，但格局通常較差，還是會衡量需求和預算，如果預算足夠，應該會另外看有沒有其他較喜歡的格局，如果預算不夠，只要廣告戶位置和格局沒有太差，因為便宜也是可以考慮。